Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value (Article 24)
Les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) pouvaient auparavant amortir leur bien, réduisant ainsi leur base imposable.
Désormais, lors de la revente, les amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi l’impôt sur la plus-value.
Exemple: Un bien acheté 190 000€ et revendu 250 000€ après 10 ans. Avant, la plus-value était de 60 000€ (impôt de 5 016€). Après, avec 50 000€ d’amortissement, la plus-value passe à 110 000€ (impôt de 23 675€).
Prolongation du dispositif Loc’Avantage jusqu’à 2027 (Article 24 septies)
Ce dispositif permet aux propriétaires de bénéficier d’un abattement fiscal sur les revenus locatifs si le bien est loué comme résidence principale à un locataire aux revenus modestes.
Initialement prévu jusqu’en 2024, il est prolongé jusqu’en 2027.
Exonération de droits de donation pour l’achat de la résidence principale (Article 19ter)
Les dons d’argent jusqu’à 100 000€ réalisés au profit d'un enfant, un petit-enfant ou à défaut, un neveu ou une nièce (plafond total de 300 000€) sont exonérés de droits de donation s’ils servent à acheter une résidence principale neuve ou à financer des travaux de rénovation énergétique.
Conditions : Le logement doit être occupé comme résidence principale ou loué ainsi pendant 5 ans.
Applicable jusqu’au 31 décembre 2026.
Extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ) sur tout le territoire (Article 24 decies)
Le PTZ, réservé aux primo-accédants sous conditions de revenus, est désormais étendu à l’achat de biens neufs sur tout le territoire, et non plus seulement en zones tendues ou non tendues.
Modulation de la taxe de publicité foncière (Article 31 nonies)
Les départements peuvent désormais moduler le taux de cette taxe :
Baisse ou exonération pour les primo-accédants occupant le bien comme résidence principale pendant 5 ans.
Hausse possible pour les autres acheteurs, jusqu’à 5% (contre 4,50% actuellement).
Ces mesures sont optionnelles et dépendent de chaque département.
Abaissement du seuil de TVA pour les micro-entreprises (Article 10)
À partir du 1er mars 2025, le seuil de chiffre d’affaires en dessous duquel la TVA n’est pas due passe de 85 000€ à 25 000€.
Cela pourrait impacter les professionnels de l’immobilier exerçant sous ce statut, qui devront désormais s’acquitter de la TVA plus tôt.
Conclusion
La loi de finances 2025 favorise les primo-accédants avec l’extension du PTZ et la possible exonération de la taxe de publicité foncière. Elle prolonge également le dispositif Loc’Avantage pour les propriétaires investisseurs. En revanche, elle durcit la fiscalité pour les investisseurs en LMNP en réintégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value. Enfin, des mesures comme l’exonération des droits de donation pour l’achat de résidences principales neuves visent à soutenir le secteur immobilier.
